租房签约前核对产权证和抵押情况，所有款项走转账并备注用途
第 15 节 · 租房与买房 · 第 6 条 · A 级证据 · 性价比高
签约前让房东拿出身份证和产权证。再带身份证去不动产登记机构，查房子有没有抵押、有没有被查封，没签合同也能查。出租前就抵押或者查封的房子，被拍卖换了主人，你没法要求接着住。钱都走转账、备注用途，留个凭据。
谁该做，谁先别做
准备签租房合同的人，尤其是租金明显偏低、房东不露面、对接人是二房东的场景。买二手房的，签约前也可以照这套查。
花掉什么
换回什么
签约前，房东要向你出示身份证明和不动产权属证书。没有产权证的，要拿出别的能证明他有权出租的材料。房东还要配合你查询、核实这套房的信息，这是行政法规给出租人定的义务。还没签合同的，带身份证去房子所在市、县的不动产登记机构，就能查几样东西。能查到的有：房子的基本情况，有没有共有人，有没有抵押或者居住权登记，有没有被查封。签了合同以后，凭租赁合同可以查登记结果。这一步要紧，因为「买卖不破租赁」有两个例外。房子出租前就抵押给了银行，后来被拍卖抵债的，你不能要求新房主按原合同让你住下去。房子出租前已经被法院查封的，也是这样。法院拍卖时，租约妨碍在先的抵押权的，法院会先把租约去掉再拍。反过来，先租给你、你也住进去了，房东后来才抵押的，抵押不影响你的租约。房子被查封、权属有争议，导致你住不了的，你可以解除合同。别人来主张权利、让你住不成的，你可以要求少付或者不付租金。所有钱走转账、备注「某某房屋某月租金」，是作者经验：出了纠纷，它能证明你付过钱、付的是什么钱
怎么做 · 三步
- 让房东当面拿出身份证和不动产权证，名字要对得上
- 带身份证去房子所在区县的不动产登记机构，查抵押和查封
- 所有款项走转账并备注房租月份，房东本人来不了就要授权委托书
关键数字
- 半小时
- 带身份证去登记机构查一次房的时间
- 6 个月
- 这类纠纷起诉后一审普通程序的起步时间
常见坑
没签合同时查到的那几项里不包括产权人是谁，所以产权证上的名字必须当面和房东身份证对上。
作者备注
没签合同时能查的那几样里，不包括产权人是谁。所以产权证上的名字要当面和房东身份证对上。签约时让房东本人到场，本人来不了的，要一份授权委托书。二房东转租给你的，要有原房东的书面同意。解除合同、少付租金这些权利，房东不认的就要去法院起诉。一审普通程序 6 个月起，律师费一般自己出。转账备注用途没有法规直接规定，是作者经验。买二手房签约前也能这样查，签约后还要办预告登记，见第 14 条（预告登记）。
出处
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这一节还有第 15 节 · 共 18 条
- 1租房时押金的数额、退还时间和扣减情形，必须写进合同押金多少、什么时候退、什么情况下能扣，签字前就要写进合同。合同里没写的扣款理由，房东退租时不能拿来扣你的押金。
- 2被断水断电、换锁、上门威胁赶人，先报警留证：法规禁止用这些方式逼你腾房房东不能靠断水断电、换锁、上门威胁逼你解约或者搬走，法规明令禁止。遇上了先报警，把证据留下。不要自己动手和对方对抗。
- 3中介不得代收代付租金和押金，钱直接给房东按规定，房租和押金不能由中介代收代付，钱直接付给房东。钱在中介手里过一道，就多一次它卷款跑路的机会。付款前核对收款人是不是产权证上的名字。
- 4租长租公寓先查它的资金监管账户，别图便宜一次性付一年一次性付一年，拿到的折扣就那么点。公司一旦跑路，你的押金和剩下十几个月的房租可能一起没。绑了租金贷更糟：公寓跑了，贷款还是你按月还完。签约前先查它有没有公示资金监管账户。
- 5房子租期内被卖掉，租约继续有效，不用搬租期内房子被卖掉，你的租约照样有效。新房东要按原来的合同让你住到期满。不用搬，也不用重新谈价钱。前提是你已经合法住在里面，合同、转账记录、入住时间的证据都留好。
- 7二手房让中介代收房款的，必须走中介在银行开的交易资金专用存款账户中介代收房款的，按规定必须走它在银行开的专用账户。这个账户受监管，钱不能打进中介自己的账户，也不能转给经纪人个人。