首页/别浪费钱 · 第 15 节
租房与买房
押金、暴力腾退、中介代收、资金监管、买卖不破租赁、产权核对、交易资金专户、隔断房、城镇户口别买宅基地只能租农房；买房：期房资金监管账户、认购定金与贷款批不下来时退钱、面积误差与广告承诺、逾期交房办证、预告登记、存量房贷协商降利率、先用公积金贷款、物业不能停水停电催费、新房交付验房与保修期。口径：金钱。
- 18条建议
- 18条 A 级证据
- 0条性价比极高
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这一章处理「签字前后」的风险：押金三条怎么写进合同、购房款只能进合同写明的监管账户、网签和预告登记各管什么、收房当天怎么验。核心提醒是——合同签了不等于稳了，没办预告登记，卖方再卖再抵押你都挡不住。
这一节讲了什么
口径：金钱。租房最容易亏钱的地方是押金和中介。买房最费钱的地方是贷款利息，还有卖方知道、你不知道的那些事。节末几条讲买房：钱该打进哪个账户，定金和房款什么时候能要回来，交房晚了怎么办。还有怎么防卖方一房二卖，房贷利率怎么往下谈。最后两条讲住进去以后：物业不能停水停电催物业费，新房漏水在保修期内找开发商修。
这一节先做这三件
- 签租约前把押金三条写进合同：多少、什么时候退、什么情况能扣
- 买房的钱只进合同写明的监管账户，销售让转别处就不转
- 收房当天逐间验房，把问题写进交房记录再签字
容易搞错的地方
- 把网签备案当成房子已经保住，它管不了合同效力，也挡不住卖方再卖一次
- 以为合同签了就稳了，没办预告登记，卖方再卖再抵押都挡不住
- 听说 3% 就以为能退房，其实 3% 只是合同没约定时的默认办法
这一节的全部条目点开看单条
- 1租房时押金的数额、退还时间和扣减情形，必须写进合同押金多少、什么时候退、什么情况下能扣，签字前就要写进合同。合同里没写的扣款理由，房东退租时不能拿来扣你的押金。
- 2被断水断电、换锁、上门威胁赶人，先报警留证：法规禁止用这些方式逼你腾房房东不能靠断水断电、换锁、上门威胁逼你解约或者搬走，法规明令禁止。遇上了先报警，把证据留下。不要自己动手和对方对抗。
- 3中介不得代收代付租金和押金，钱直接给房东按规定，房租和押金不能由中介代收代付，钱直接付给房东。钱在中介手里过一道，就多一次它卷款跑路的机会。付款前核对收款人是不是产权证上的名字。
- 4租长租公寓先查它的资金监管账户，别图便宜一次性付一年一次性付一年，拿到的折扣就那么点。公司一旦跑路，你的押金和剩下十几个月的房租可能一起没。绑了租金贷更糟：公寓跑了，贷款还是你按月还完。签约前先查它有没有公示资金监管账户。
- 5房子租期内被卖掉，租约继续有效，不用搬租期内房子被卖掉，你的租约照样有效。新房东要按原来的合同让你住到期满。不用搬，也不用重新谈价钱。前提是你已经合法住在里面，合同、转账记录、入住时间的证据都留好。
- 6租房签约前核对产权证和抵押情况，所有款项走转账并备注用途签约前让房东拿出身份证和产权证。再带身份证去不动产登记机构，查房子有没有抵押、有没有被查封，没签合同也能查。出租前就抵押或者查封的房子，被拍卖换了主人，你没法要求接着住。钱都走转账、备注用途，留个凭据。
- 7二手房让中介代收房款的，必须走中介在银行开的交易资金专用存款账户中介代收房款的，按规定必须走它在银行开的专用账户。这个账户受监管，钱不能打进中介自己的账户，也不能转给经纪人个人。
- 8别租隔断房：最小出租单位是原设计的房间，厨房、卫生间、阳台不得住人按规定，最小的出租单位是原来设计好的那间房。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能住人。另外，租期内房东也不能自己说涨租就涨租。
- 9城镇户口想搬去乡下住，只租农房，别买宅基地和宅基地上的房子城镇户口的人不能到农村买宅基地、农民的房子或者「小产权房」，国家文件明令禁止。村里人说「写个合同就行」，也一样不行。想在乡下长住，就签租赁合同，一次最长签 20 年，到期再续。
- 10买期房时先看预售许可证，定金、首付和贷款只打进合同写明的预售资金监管账户期房就是还没盖好就开卖的房子。没有预售许可证，开发商不能卖，也不能收定金。你交的首付和贷款，按规定要全部进监管账户，等房子能交付了才解除监管。钱打到别的账户，就不在这层保护里。
- 11买新房交了认购定金或者首付，没签成正式合同、贷款批不下来（比如签约后政策收紧、银行停贷）又怪不到你的，要求开发商退钱交了认购定金却没签成正式合同，或者贷款批不下来，先看是谁的原因。原因既不在你也不在开发商的，开发商要退定金，或者退房款加利息。签约后政策收紧、银行停贷，一般算双方都怪不到。你自己征信有逾期、收入不够，算你的原…
- 12买新房签合同前看清面积误差怎么处理，楼书、广告和沙盘上的承诺拍照留好合同没另外约定的，交房后登记的面积和合同差 3% 以内，按实际多退少补。差超过 3%，你可以退房，开发商 30 天内退钱加利息。广告里对小区的房子和配套说得很具体、又影响你买不买的承诺，没写进合同也算数。
- 13买新房遇上开发商逾期交房、逾期办证，先发书面催告留证据，再按合同要违约金开发商晚交房，你先书面催它，三个月内还不交，可以退房。合同没写违约金的，按同地段同类房子的租金赔你。因为开发商的原因拿不到产权证，也要赔，拖过办证期限一年以上还可以退房。退房的权利有期限，别一直拖着不表态。
- 14买房签约前查清有没有查封和抵押，签约后去不动产登记机构办预告登记签约前带身份证去不动产登记机构，查这套房有没有抵押、查封，有没有先登记给别人。合同里约好办预告登记，签完就去办。办了以后，卖方不经你同意再卖或者再抵押，登记机构不给办。能正式过户以后 90 天内要去办过户，过…
- 15背着浮动利率房贷的，利率比新发放的房贷高出一截时，找银行协商降利率或者申请置换房贷利率是在一个基准利率上加几个点，加的点原来签死不变，2024 年起允许你和银行商量改。你的利率比全国新发放的房贷高出一截，可以找银行商量降，或者申请新贷款换掉旧的。贷 100 万元、30 年，利率低半个百…
- 16买首套房要贷款的，先用住房公积金贷款，额度不够再加商业贷款做组合贷，别直接全做商业贷款首套房 5 年以上的公积金贷款利率是 2.6%，2026 年 6 月银行新发的房贷利率约 3.1%。贷 100 万元、30 年，全用公积金比全用商贷少付利息约 9.6 万元。公积金能贷的钱有上限，不够的再用商…
- 17住小区被物业停水、停电、停暖、停气逼交物业费的，向当地房地产主管部门投诉；自己欠了物业费，物业只能催告、起诉或者申请仲裁物业不能靠停水、停电、停暖、停气逼你交物业费，遇上了向当地房地产主管部门投诉。物业按约定提供了服务，你不能拿「没用过」当理由不交，欠着不交它可以起诉。擅自多收、重复收的那部分，可以不交，交了能要回来。
- 18买新房收房时当场验房、把问题写进交房记录，漏水和水电管线出毛病，在《住宅质量保证书》的保修期内找开发商修开发商交房时要给你《住宅质量保证书》。施工单位的法定最低保修期，卫生间、屋面、外墙漏水是 5 年，水电管线和装修 2 年，都从竣工验收算。开发商给你的保修期，不能比施工单位剩下的保修期短。保修期内它不修或拖着…
