买新房收房时当场验房、把问题写进交房记录，漏水和水电管线出毛病，在《住宅质量保证书》的保修期内找开发商修
第 15 节 · 租房与买房 · 第 18 条 · A 级证据 · 性价比一般
开发商交房时要给你《住宅质量保证书》。施工单位的法定最低保修期，卫生间、屋面、外墙漏水是 5 年，水电管线和装修 2 年，都从竣工验收算。开发商给你的保修期，不能比施工单位剩下的保修期短。保修期内它不修或拖着不修，你可以自己找人修，钱由开发商出。
谁该做，谁先别做
买新房、接到交房通知的人。请人验房的、房子有漏水史的，收房当天更要在场，把问题写进记录再签字。
花掉什么
换回什么
住建部规章写明，卖商品住宅时，开发商要向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商对卖出的房子承担质量保修责任，保修期从交付那天算起。商品住宅的保修期，不得低于施工单位给开发商的质量保修书剩下的期限。保修期内出了属于保修范围的质量问题，开发商要修，还要赔造成的损失。不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发商不负责。施工单位的最低保修期由国务院条例定，从竣工验收合格那天算起。屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，是 5 年。供热和供冷系统，是 2 个采暖期、供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，是 2 年。地基基础和主体结构，是设计文件规定的合理使用年限。最高法的司法解释写明，保修期内开发商要承担修复责任。「出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。」房屋质量问题严重影响正常居住使用的，你可以解除合同、要求赔偿。主体结构质量经核验确属不合格的，也可以解除合同、要求赔偿。收房当天逐间检查、把问题写进交房记录并拍照，是作者经验。使用不当不在保修范围，所以交房时就记下的问题，开发商很难说成是你装修弄坏的
怎么做 · 三步
- 收房当天要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，两份都带走
- 逐间看墙、地、门窗和水电，把问题写进交房记录并拍照留底
- 保修期内出问题先书面通知开发商留底，它拖着不修就自己修再要钱
关键数字
- 5 年
- 卫生间、屋面、外墙防渗漏的最低保修期
- 2 年
- 电气管线、给排水管道和装修的最低保修期
常见坑
使用不当不在保修范围，所以交房当天就记下的问题最有说服力；开发商给的保修期不能比施工单位剩下的短。
作者备注
保修范围和期限，开发商要和你在合同里约定，以合同和《住宅质量保证书》为准。写得比法定的长，就按长的来。销售管理办法还提到 1998 年那份质量保证书制度的规定，它定的最低保修期限原文没取到，这里不写数。保修期内出了问题，先书面通知开发商并留底，这是作者经验。开发商不修也不认的，要去法院起诉。一审普通程序 6 个月起，简易程序 3 个月，律师费一般自己出。面积和广告承诺不符，见第 12 条（面积误差）。晚交房、晚办证，见第 13 条（逾期交房）。收益定中是凭判断：返修费用按房子和问题差别很大，没有统一统计。
出处
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这一节还有第 15 节 · 共 18 条
- 1租房时押金的数额、退还时间和扣减情形，必须写进合同押金多少、什么时候退、什么情况下能扣，签字前就要写进合同。合同里没写的扣款理由，房东退租时不能拿来扣你的押金。
- 2被断水断电、换锁、上门威胁赶人，先报警留证：法规禁止用这些方式逼你腾房房东不能靠断水断电、换锁、上门威胁逼你解约或者搬走，法规明令禁止。遇上了先报警，把证据留下。不要自己动手和对方对抗。
- 3中介不得代收代付租金和押金，钱直接给房东按规定，房租和押金不能由中介代收代付，钱直接付给房东。钱在中介手里过一道，就多一次它卷款跑路的机会。付款前核对收款人是不是产权证上的名字。
- 4租长租公寓先查它的资金监管账户，别图便宜一次性付一年一次性付一年，拿到的折扣就那么点。公司一旦跑路，你的押金和剩下十几个月的房租可能一起没。绑了租金贷更糟：公寓跑了，贷款还是你按月还完。签约前先查它有没有公示资金监管账户。
- 5房子租期内被卖掉，租约继续有效，不用搬租期内房子被卖掉，你的租约照样有效。新房东要按原来的合同让你住到期满。不用搬，也不用重新谈价钱。前提是你已经合法住在里面，合同、转账记录、入住时间的证据都留好。
- 6租房签约前核对产权证和抵押情况，所有款项走转账并备注用途签约前让房东拿出身份证和产权证。再带身份证去不动产登记机构，查房子有没有抵押、有没有被查封，没签合同也能查。出租前就抵押或者查封的房子，被拍卖换了主人，你没法要求接着住。钱都走转账、备注用途，留个凭据。