买首套房要贷款的，先用住房公积金贷款，额度不够再加商业贷款做组合贷，别直接全做商业贷款

谁该做，谁先别做

买首套房要贷款、已连续缴存公积金一段时间的人。买二手房要看评估价；买第二套房的，公积金利率和商贷差不多。

花掉什么

换回什么

人民银行 2025 年 5 月 7 日发文下调公积金贷款利率，从 5 月 8 日起执行。5 年以上的首套公积金贷款利率是 2.6%，5 年以下（含 5 年）是 2.1%。第二套的 5 年以上不低于 3.075%，5 年以下不低于 2.525%。截至 2026 年 10 月，这仍是最近一次调整。商业房贷利率按 LPR 加点或减点定，LPR 是贷款市场报价利率。2026 年 9 月 20 日，5 年期以上 LPR 为 3.5%。人民银行 2026 年第二季度货币政策执行报告写明，6 月「新发放个人住房贷款利率约为3.1%」。能省多少，下面是按等额本息公式自己算的例子。贷 100 万元、30 年，利率 2.6% 时月供约 4003 元，3.1% 时约 4270 元。每月少约 267 元，30 年少付利息约 9.6 万元。额度只够贷 60 万元公积金、另外 40 万元走商贷的，也比全走商贷划算。每月少约 160 元，30 年少付利息约 5.8 万元。第二套房的公积金利率下限 3.075%，和商贷的 3.1% 差不多，省不了多少钱

怎么做 · 三步

1. 先查自己公积金缴存月数和当地最高额度，算清能贷多少
2. 先申请公积金贷款，不够的部分再申请商贷做组合贷
3. 买二手房按网签价和评估价里低的算，卖方急收钱的先说好用公积金

关键数字

2.6%

首套 5 年以上公积金贷款利率

3.1%

2026 年 6 月新发放个人住房贷款利率

9.6 万元

贷 100 万元 30 年，全公积金比全商贷少付的利息

常见坑

第二套房的公积金利率下限 3.075% 和商贷 3.1% 差不多，省不了多少；组合贷的首付比例要同时满足两边要求。

作者备注

用公积金贷款有四道门槛。先要交够公积金。住建部等三部门 2014 年的文件写明，连续足额缴存 6 个月以上才能申请，在外地交过的可以合并算。额度和年限各地不同，最高额度由当地公积金管理委员会定。比如北京一人缴存的首套最高 120 万元，每缴存一年能贷 20 万元。广州一人最高 100 万元，期限不超过 30 年，二手房的楼龄加贷款年限不超过 50 年。买二手房的，按网签价和评估价里低的那个算房价，评估价低，能贷的就少。最后是手续多。条例要求公积金中心受理后 10 日内给结论，之后还要办抵押登记。放款比商贷慢是作者经验，卖方急着收钱的，签合同前就说好用公积金贷款。组合贷的首付比例要同时满足公积金和商贷两边的要求。公积金余额还能提出来还贷，见第 5 节第 3 条（公积金不只用来买房）。已经全做了商贷的，可以找银行谈降利率，见本节第 15 条（协商降利率）。

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